Управление жилым домом

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом. Согласно п.3 ст.161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть  изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме

 

. ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

  • - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
    - управление управляющей организацией.
  • Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т. д.

Разница в видах управления домом

Управление собственникамиТСЖ, ЖК, иные ПКУправляющие организации
1) Заключение договоров с организациями-поставщиками ЖКУ
Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения с ресурсоснабжающими организациями. В договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники (или большинство) Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями-поставщиками ЖКУ Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ
2) Заключение договора управления многоквартирным домом
Заключения договора не требуется Заключение договоров не требуется Заключается с каждым собственником
3) Обучение собственников
Возможны затраты на обучение каждого собственника Потребуется, если в органы управления выбраны не профессионалы в области управления многоквартирным домом. На обучение председателя, бухгалтера, чл.правления, членов ревизионной комиссии Не требуется
4) Затраты на содержание штата управления
Нет Может быть, если ТСЖ самостоятельно управляет МКД Есть, расходы включаются в оплату за содержание и ремонт жилого помещения
5) Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме
Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через выбранного на общем собрании представителя с оформлением доверенности Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. ТСЖ выступает от лица собственников при взаимодействии с третьими лицами Собственники со всеми вопросами обращаются в УО на основании подписанного договора управления МКД
6) Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома
Выполнение работ (уборка подъездов, уборка территории, ремонт малых архитектурных форм и.т.д.) с собственными силами Оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, уборщицы, cантехники); содействие ОМС в виде предоставления бюджетных средств на кап. ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);осуществление ком.ой деятельности ст. 137 ЖК РФ) Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме

Учитывая, что управление МКД требует определенных знаний, навыков, технического состояния многоквартирного дома, уровня социальной обеспеченности собственников помещений предпочтительней передать функции по управлению домом профессионалам, т.е управляющей организации, или принимать решение о создании товарищества собственников жилья из активных жителей, наиболее заинтересованных в проживании в более комфортных условиях. При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все общие вопросы управления, на что необходимо, кроме всего перечисленного, еще и наличие свободного времени.

Непосредственное управление

При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД и предоставлением коммунальных услуг. Данный способ представляет собственникам помещений в доме два варианта участия в управлении таким домом: лично и через своего представителя.

При первом варианте все собственники помещений или их большинство, на основании решения общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию или выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с одной организацией, осуществляющей соответствующие виды деятельности.

Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме:

Каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на предоставление услуг по обеспечению холодным и горячим водоснабжением, водоотведением, электро- и газоснабжением, отоплением и каждый собственник несет ответственность за оплату предоставленных услуг лично.

Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме:

При втором варианте все собственники помещений в доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, через своего представителя. Для этого собственники помещений на общем собрании принимают решение о делегировании полномочий представителю собственников помещений на заключение договоров с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности:

Данный способ управления в МКД целесообразно применить в многоквартирных домах, в которых небольшое количество помещений.

Однако, Жилищный кодекс РФ не устанавливает ограничения по количеству собственников для данного способа управления многоквартирным домом.

Управление ТСЖ и ЖК

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, создаваемая по инициативе собственников для управления многоквартирным домом.

Основная цель создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) — совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, которое предусматривает самостоятельное управление либо управление с привлечением профессиональной организации.

Основные преимущества товариществ собственников жилья:

  • собственники помещений самостоятельно решают, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего или управляющую организацию (физическое или юридическое лицо));
  • вправе расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ других, более квалифицированных специалистов, при несоответствии качества работ требованиям жителей;
  • самостоятельно формирует свой бюджет;
  • самостоятельно планирует работы по содержанию и ремонту своего дома, определяет их очередность, контролирует их качественное исполнение;
  • может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящейся в общедолевой собственности, рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей;
  • ТСЖ отличается прозрачностью финансовых потоков — любой член ТСЖ имеет возможность участвовать в формировании бюджета и контролировать его исполнение через ревизионные комиссии или лично;
  • ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, предусмотренных Уставом:
    • обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
    • строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме.

Жилищный или жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а так же управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.