Вопрос-ответ

1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ. Так как жилищный вопрос является актуальным и востребованным у всех категорий граждан, реализация этого закона, несомненно, вызвали множество вопросов у населения.

Приведенная информация введет в курс элементарных знаний в области защиты своих жилищных прав и поможет правильно сориентироваться в новом Жилищном кодексе всем категориям населения, не имеющим каких-либо юридических знаний.

Ответы на некоторые вопросы дали специалисты МУ «ГЖУ – Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска».

В новом Жилищном кодексе говорится о трех вариантах управления многоквартирным домом. Расскажите об этом немного подробнее.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

До 1 января 2007 года на собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс возлагает обязанность и одновременно право самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления соответствующим многоквартирным домом.

ЖК РФ предусматривает следующие способы управления многоквартирным домом:

  1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
    Все вопросы жильцы решают на общем собрании самостоятельно и под свою ответственность.
    Договор на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества подписывается от имени всех собственников. По необходимости собственниками жилых помещений могут заключить договор как с обслуживающей организацией, так и с индивидуальным предпринимателем, и оплатить работу по выставленному счету.
    Договор на коммунальные услуги каждый собственник заключает сам. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются соответствующим регулирующим органом (РЭК УР, Администрация города) на основании действующего законодательства.
    Такая форма как непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме подходит для небольших домов (на 3-4 владельца).
  2. Управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом.
    В этом случае ТСЖ или кооператив управляет домом от имени собственников помещений и несет ответственность за содержание дома.
    Тарифы на содержание и обслуживание дома жилья устанавливаются на общем собрании.  ТСЖ или кооператив заключает договор с обслуживающей организацией, либо создает собственную обслуживающую организацию.
    Договоры на коммунальные услуги  заключает ТСЖ. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются соответствующим регулирующим органом (РЭК УР, Администрация города) на основании действующего законодательства.
    ТСЖ выгодно создавать в новых домах.
  3. Управление управляющей организацией.
    В данном случае собственники помещений заключают договор управления со специализированной организацией, которая на основании данного договора собирает платежи и несет ответственность за качественное предоставление жилищных и коммунальных услуг.
    Тарифы на содержание и обслуживание дома жилья устанавливаются на общем собрании.
    Договор на коммунальные услуги заключает управляющая организация. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются соответствующим регулирующим органом (РЭК УР, Администрация города) на основании действующего законодательства. Такой способ управления подходит собственникам, проживающих в домах, построенных в период массовой застройки 15 и более лет.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается общим собранием собственников помещений в этом доме. Понятие «выбор способа управления» включает в себя не только возможность первично определить этот способ, но и изменить его впоследствии, выбрав новый способ управления.

Кто и когда должен проводить общие собрания жильцов?

Жилищным кодексом установлены  четкие правила проведения общего собрания собственников помещений. Оно может быть как очередным (проводится не менее одного раза в год), так и внеочередным (созывается в любое время по инициативе любого из собственников помещений в многоквартирном доме). Инициировать созыв общего собрания вправе любое лицо, являющееся собственником помещения в соответствующем многоквартирном доме.

При каких условиях собрания собрание собственников правомочно?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Голоса считают не по количеству жильцов, а по площади квартиры. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников  помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно новому Жилищному кодексу, все собственники помещений многоквартирного дома должны определиться с формой домоуправления до 1 января 2007 года. Какие варианты предложат муниципальные власти тем, кто не успеет определиться в срок?

Для собственников помещений многоквартирного дома, не выбравших способ управления многоквартирным домом или не реализовавших принятое решение о выборе способа управления, орган местного самоуправления на открытом конкурсе выберет управляющую компанию сроком на один год.

Указанная функция органов местного самоуправления будет исполняться до тех пор, пока собственники помещений не будут самостоятельно осуществлять управление своим домом, исходя из выбранного ими способа управления.

Если собственники помещений дома не смогут договориться друг с другом и создать ТСЖ, можно ли каждому из них напрямую заключить договор на услуги с энергетиками, газовиками, водоканалом?

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг напрямую, но только при выборе такого способа управления как «непосредственное управление».

Изменятся ли сегодняшние расценки на оказание услуг ЖКХ после заключения договора на обслуживание с управляющей компанией?

Размер платы за коммунальные услуги определяется, исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления. Размер платы за коммунальные услуги, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Обращаем внимание горожан на то, что изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образование или ликвидация товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не являются основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.

Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, то она устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом, размер платы за пользование жилым помещением, его содержание и ремонт для собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливается органом местного самоуправления.

Сохраняются ли у граждан права на получение субсидий и льгот на оплату содержания и ремонт дома, коммунальных услуг?

Субсидии и льготы сохраняются всем гражданам, имеющим на это право, независимо от того, являются ли граждане собственниками или жильцами по найму, независимо в каком они живут доме, и каким способом управляется их дом.

Как жильцы могут сэкономить на коммунальных услугах?

При оплате коммунальных услуг по показаниям счетчика можно значительно сэкономить в сравнении с оплатой по нормативу.

Чтобы установить узел учета в жилом помещении, необходимо написать заявление в Отдел учета и потребления энергоресурсов Городского жилищного управления и получить технические условия на монтаж узла. С полученными документами гражданин может обратиться в любую специализированную организацию, имеющую соответствующую лицензию, где и будет сделан проект. После выполнения монтажных работ специалистами ГЖУ производится приемка прибора учета в эксплуатацию. Приборы учета пломбируются, составляется трехсторонний акт приемки узла учета в эксплуатацию в лице заявителя, специалиста ГЖУ, представителя монтажной организации. Копии актов приемки направляются в Центр расчетов для внесения изменений в счет-извещение за ЖКУ.

Какой порядок ведения и взимания платы за капитальный ремонт определил Жилищный кодекс?

Все вопросы по организации капитального ремонта многоквартирного дома решают собственники помещений в многоквартирном доме. Решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома (срок начала, необходимый объем работ) и оплате расходов на него (стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации. При непосредственном управлении многоквартирным домом решение о проведении капитального ремонта также принимается общим собранием собственников помещений, а при управлении ТСЖ, жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом - органами управления соответствующей некоммерческой организации.

Варианты возмещения средств на капитальный ремонт:

Во-первых, единовременный платеж со всех собственников на проведение необходимых ремонтных работ.

Во-вторых, если собственники не в состоянии единовременно выплатить расходы по капитальному ремонту, может быть принято решение воспользоваться кредитом на условиях соответствующей кредитной организации, при этом следует иметь в виду, что стоимость ремонта соответственно возрастет на величину начисленных процентов за пользование кредитом.

Третий вариант – копить, внося ежемесячно на капитальный ремонт фиксированный взнос.